Viager sans rente

Le viager sans rente est une formule de viager immobilier sans rente viagère, il peut prendre la forme d’un viager occupé ou d’un viager libre. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le viager sans rente, ses avantages et ses inconvénients.

Le viager sans rente est la seule forme de viager qui peut être financé par un prêt bancaire.

Le viager est un type de transaction immobilière qui repose en principe sur le versement d’une rente à vie (de l’acheteur au vendeur). C’est la raison pour laquelle le viager sans rente est une forme de viager assez peu répandue, car contraire à l’esprit du viager. Dans le cadre d’un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l’acheteur au moment de la signature du contrat de vente.

Dans le cas du viager sans rente, c’est comme si toutes les rentes viagères étaient versées immédiatement. Cela signifie que le capital versé comprend :

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• Le bouquet, qui ne peut dépasser 30% de la valeur du bien immobilier.

• Le montant des rentes cumulées.

Le cumul des rentes théoriques suppose un calcul complexe, reposant principalement sur l’espérance de vie du vendeur, mais aussi sur son sexe, son âge, ect. . Plus le vendeur a une espérance de vie importante, plus le cumul des rentes théoriques est important.

Le montant des rentes théoriques cumulées sera d’autant plus important :

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• Que le bouquet est faible.

• Que l’espérance de vie du vendeur est grande.

Le viager sans rente peut prendre la forme d’un viager occupé ou d’un viager libre.

LA VENTE RESERVE DU DROIT D’USAGE ET D’HABITATION :

Dans ce cas, le vendeur ne peut ni prêter, ni louer son bien. La taxe foncière est due, par ailleurs, par l’acquéreur (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

LA NUE PROPRIETE (avec réserve d’usufruit).

Le vendeur peut louer son bien (sous réserve éventuelle de l’accord préalable du nue propriétaire). L’intérêt de cette solution pour l’investisseur est qu’au niveau de l’ISF, la valeur du bien en pleine propriété est déclarée par le vendeur. La taxe foncière est due par l’usufruitier.

Dans le premier cas, le vendeur continue d’occuper le bien immobilier après la vente et jusqu'à son décès où l’abandon du D.U.H. (Droit d’Usage et d’Habitation)

Le bénéfice du D.U.H. se traduit par une décote sur le prix de vente.
Note : Dans presque tous les viagers sans rentes, le vendeur conserve le D.U.H. Parfois, le vendeur conserve également l’usufruit (il peut louer le bien).

Les avantages et les inconvénients :

Pour l’acheteur : vous n’avez pas de rente à verser au vendeur (avantage), mais vous devez par contre débourser une grosse somme immédiatement (inconvénient). Acheter en viager sans rente permet de ne prendre aucun risque car il n’y a aucun aléa (avantage). En revanche, cette formule s’avère moins intéressante que le viager avec rente si le vendeur décède prématurément (inconvénient). Possibilité de recours au prêt bancaire (avantage).

Pour le vendeur : par définition, vous ne toucherez pas de rente viagère (inconvénient). Si vous vivez plus longtemps que votre espérance de vie calculée lors de la vente, le capital reçu lors de la vente sera inférieur au prix que vous auriez pu obtenir en percevant une rente (inconvénient). Vous toucher une somme importante dès la signature du contrat de vente, aucune imposition (avantage).